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安顺120家物业之困
2015-08-04 09:55  来源: 黔中早报    

无物业管理小区现状

  长期以来,安顺多个小区因没有物业管理,或物业服务水平过低,引起很多小区业主不满而抱怨;而物业公司,因物管费收支失衡,服务质量难以提升。记者了解到,安顺不少小区物业因收支失衡选择退出小区管理,导致不少老旧小区没有物业,时间一长小区脏乱差现象严重。而多数小区物业公司认为,要想小区物业能更好地发展,服务于小区住户,亟需得到政策支持。

  部分小区物管服务不到位业主不满

  小区物业是城市住宅区形成的产物,小区物业的职能是为小区业主服务。昨日,记者走进派力花园后发现,从进入小区到乘坐电梯上楼,无人过问,坐在大门值班室的保安忙着玩手机也不看一眼,进入小区的人是否是小区人员。

  在新天地小区同样如此,值班室安保人员只管进出车辆的登记,对进出人员是否是社会闲杂人员漠不关心。随后,记者连续进入20多个小区发现,只有幸福小区的安保人员询问记者进入小区找谁家,其它小区无一过问;并且,部分小区的卫生环境也搞得不好,有的电梯轿厢内有烟头、沙子等现象。

  “物业在收物业费时最积极,在维护小区的环境卫生等服务质量上很肤浅,就连社会闲杂人员进入小区都不知道。”宏宇小区的一位业主抱怨道。

  物业服务质量的高低不紧牵涉到业主的生活环境和生活质量的问题,还影响到一个文明城市的形象。随着安顺城市的快速发展,小区的数量在不断增加,据安顺市住建局物业管理科张科长介绍,目前,安顺小区已经发展到300个之多。小区物业的服务质量问题已经成了广大业主所关心的问题,有物业的小区,部分业主对物业公司的服务质量不满意。

  在记者走访中,像汪官屯小区、安吉小区等没有物业的小区有40个之多,业主都希望有物业公司入驻。

  物管费收取难业主拒交原因多

  既然物业是为小区服务的行业,物业服务产生的费用只得靠收取物业费来支付,服务质量不到位,在收取物管费时自然就有难度。

  “现在的小区物业越来越难做了,有的业主把房屋浸水的责任都推给物业,借口不交物管费。”南方商城住宅区一位物业工作人员说,房屋漏水本是房开商的事。

  幸福小区一位卢姓物业负责人称,该小区有一家住户因楼下有人开私房菜馆,以受到油烟的污染为由,不交物业管理费。其实,该私房菜馆是他们金锐物业入驻前就开设的,这种情况本是环保、工商等部门的事。

  记者走访中发现,部分小区业主不交物管费的理由五花八门,有因车辆被刮花后找不到肇事者不交物管费的,有因停车费收取问题不交物管费的。

  “物业确实是为小区业主服务的行业,但小区物业的服务标准都没有具体的定论,服务范围有局限性。”龙泉小区一位黄姓物业负责人说,据了解,有的小区业主把房开商遗留下来的问题都推给物业来处理。但有的物业公司因人员少等因素导致服务跟不上,或值班人员的疏忽存在管理漏洞,导致住户的不满不交物管费的情况也是有的。

  张科长分析说,业主质疑物业服务不到位,不交物管费,导致物业无法支付保洁、保安人员的工资,只好裁撤人员,减少保安、保洁人员。人员减少,物管公司的服务质量自然会下降,进而使小区内业主对小区管理更加不满,服务质量与收取物管费的矛盾就更加激化。

  作为小区业主,要想有一个好的居住环境,不应把所有的责任都往物业身上推,有的问题不是物业能够解决的。

  收支失衡物业难支撑?

  服务质量与收取物管费之间的矛盾激化,最终会导致物业散人,小区处于无物业管理状态,这是小区住户和物业管理方都不愿看到的结果。

  在不少业主看来,交纳物管费,就应该有个好的服务质量,有业主甚至怀疑物业没把收取的物管费用在服务上,那么物管费的收支情况如何呢?

  龙泉小区黄姓物业负责人表示,目前物业公司收入主要是业主缴纳的物业费,龙泉小区按1.25元每平米进行物业收费,小区内只有80%以上的业主会自动缴纳。

  就算他们每月收齐住宅区的全部物管费也才3万元,远不够开支。好在他们物业公司属安运司下属的物业公司,有国营资产公司和公共资源交易中心每年的补贴,不然就无法维持。

  幸福小区金锐物业公司一负责人卢鸿介绍,在物管费的收取上,有少部分业主不配合,物业收费比较困难,而且开支和收入均要上税,税收比例占所收取物管费的8.7%。

  卢鸿算了一笔帐,目前该小区有6名保安,4名保洁,从今年开始,用工难问题导致保安平均每人每月工资增长450元,保洁每人每月增长300元,每月就得多支出3900元。今年以来,他们将物业费在去年的基础上每平米多收1毛钱,现为8毛钱每平米,小区住宅面积为3万平米,每月多收入3000元,这就意味着每月物业公司就要亏本800多元,再加上部分业主不缴纳物业费,去年物业公司亏了3万多元。

  “因该小区是我们承接的第一个小区一直没有撤离,只能靠其它小区的业务来维持收支平衡。”卢鸿感叹道,老小区的物业普遍出现收支失衡,处于难支撑状态,只有新型小区还能勉强支撑。

  物管费“流失”行业发展难

  目前,大多新小区物业对小区车辆进行监控,在进出小区车辆的管理方面物业公司新推出了车辆秩序维护费这个项目,但与业主协商艰难,大部分业主不愿缴纳。在小区公共区域的停车收费归属问题上存在纷争,有的物业认为是车辆管理费,车辆多了需要人来管理,就要产生费用。但在不少业主看来,收取点车辆管理费可以,但账目要公开,担心费用“流失”。

  北航路一家不愿意透露姓名的物管公司负责人告诉记者,还有一个严重的物管费“流失”问题,就是业主入住时的最初物业公司一般是由房开商招来的,即前期物业。前期物管费在业主购房时就缴纳了,当业主全部入住,房开拆走后,前期物业公司不免会拿到前期物管费后找借口溜走,导致物管费“流失”,造成后期入驻的物业公司与业主在物管费的收取上谈不拢,从而没有物业公司愿意去承接该小区。

  卢鸿分析,另一个物管费“流失”的原因是老小区设备陈旧,在维修和更换设备上增加了费用。他认为,物管费是物业公司在服务管理上的费用,花在设备维修和设备更换上的费用也应该算物管费的“流失”,这也是物业公司难发展的原因。

  物业公司:服务好小区业主需要政策支持

  记者在安顺市住建局物业管理科了解到,安顺两城区有新小区200个,老旧小区100多个,物业公司120家,同时接管二至四个小区的物管公司只有几家,小区数量与物业公司数量失衡,不少小区处于无物业状态,导致脏乱差的局面。

  没有物业的小区希望有物业入驻,有物业的小区却因物管费收支失衡,部分物业公司处于生存挣扎状态。

  业主要求服务质量,物业考虑是否盈利或亏本。

  安顺的小区物业是上世纪末才逐渐发展起来的,随着城市的发展,物业行业市场广阔,它需要管理模式的创新,通过科技应用等来发展服务,拓展服务。不少物业公司认为,要想小区物业能更好地发展,并更好地服务于小区住户,需要政策支持来缓解服务质量与物业收支失衡的矛盾。(文/图黔中早报记者姚福进伍水清实习生伍姜睿菡)

 
作者: 姚福进、伍水清、伍姜睿菡  编辑: 周中英 责编: 谭力
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